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威尼斯人官网:奥园旧改的启示 德智体美劳一个都不能少

时间:2019/9/12 16:47:57  作者:  来源:  查看:3  评论:0
内容摘要:  幸福来得太突然。  家住珠海家和·桔子郡的梅姐,多年来一直为买东西发愁,周边是一片旧工业区,要去最近的吉大购物,公交车要坐40分钟。  自从2018年工业区变身商业综合体——奥园广场后,梅姐等到了“幸福来敲门”。  中午时分,逛奥园广场,有恍如进入广州核心商圈的错觉,不时看到...
  幸福来得太突然。

  家住珠海家和·桔子郡的梅姐,多年来一直为买东西发愁,周边是一片旧工业区,要去最近的吉大购物,公交车要坐40分钟。

  自从2018年工业区变身商业综合体——奥园广场后,梅姐等到了“幸福来敲门”。

  中午时分,逛奥园广场,有恍如进入广州核心商圈的错觉,不时看到市民三三两两结伴而行,欢声笑语的从身边经过,梅姐喜形于色:


 
  我们的生活就方便太多了,有的时候不想做饭,我们就去下馆子,走路五分钟就到了,想买什么随时去买,现在吉大那边的人都跑到我们这边来消费了。

  作为珠海市极具代表性的城中村改造项目,珠海奥园广场奠定了中国奥园在广东省旧城改造项目的“江湖地位”。

  从2015年开工到2018年7月竣工,这片城中村发生了翻天覆地的变化。

  曾经的工业区经过奥园的改造现如今已经变成了集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业业态,项目开业两天时间的客流就超过了30万人次。

  珠海奥园广场成为行业旧城改造项目的范本。

  目前珠海市主城区供地稀少,住宅用地更加稀缺。旧改项目往往地理位置优越、成本低、利润可观,吸引了众多房企抢跑旧改新赛道。

  除了奥园,保利、富力及万科等都在争分夺秒布局旧改版图,以获取大量的土地储备。

  而全国大多数一二线城市,都有着类似珠海的情况,城市化进程趋于饱和,鲜有土地用于住宅建造。

  2015年,深圳旧改释放的土地供应量超过了新增的供应量,成为全国第一个进入存量时代的城市。

  这就预示着,进入存量时代的房地产业下半场,旧改成为房企的核心竞争力,以至于可以说:

  得旧改者,得房产半壁江山。

  1

  改革开放看广东。

  9月4日,广东省人民政府发布《关于深化改革加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》,对当地反映的“三旧”改造入库门槛高、规划调整难、税费负担重、土地征拆难规划调整难。

  其中在第16点中提到,“三旧”改造要强化行政司法保障,实行政府裁决和司法裁判。

  这意味着将来在“三旧”改造过程中遇到迟迟不愿签约的钉子户时,只要超2/3业主同意即可申请政府裁决,100%同意率的这道高门槛已经不复存在了。

  作为广东省的改革前沿阵地,珠海市一直以来对“旧城改造”都十分重视,在本次《意见》的指导下,珠海市将改变城中村状况、改善原住居民生活质量放在首要任务。

  根据“十三五”规划,珠海市将有序推进老旧住宅小区综合整治,加快推进香洲区、高新区30条城中旧村的更新改造。

  对于香洲主城区1995年以前建成的老旧小区,力争到2020年基本完成综合整治更新和现有城中村改造的目标。

  从2012年至今,珠海的旧改已经历了4个历史阶段,最新阶段是建筑、商业、文化三者共融,代表者非珠海奥园广场项目莫属。

  作为一家“准千亿俱乐部成员”,中国奥园运用“专业团队+城市综合服务”的方式,将已经越来越成熟的规划设计、合作模式、拆迁回迁、开发设计和运营服务等方面的专业运作模式融入到旧城改造的项目中。

  奥园广场是曾经的梅溪旧工业区,位于香洲区旅游路东侧,梅界路南侧,总建面约46万平米。经过3年改造,2018年的7月,原来的工业区经过旧城改造变成了集购物、娱乐、商业和居住于一体的多功能商业业态,人流如潮、车水马龙。

  作为珠海最大的旧城改造房企之一,奥园现已开展了近10个处于不同发展阶段的“三旧”改造项目,已由政府确定为珠海翠微村、联安村旧村改造项目开发企业。

  另外,奥园还与珠海的关闸村、高沙村、水翁坑村等地方签订了前期改造合同,珠海市政府也主动与中国奥园签订了鞍莲路、平沙奥园广场等旧城改造项目。

  值得一提的是,随着港珠澳大桥的修通,大湾区规划出台,昂贵的运输成本问题迎刃而解,珠海一跃成为大湾区的桥头堡。

  旧改项目的推进让市区规划更加合理,各大房企的争相入驻,让珠海的城市配套服务建设速度迅猛增长。

  这正是本次旧改的核心所在,让土地上的人们安居乐业,让城市产业经济得到提升。

  2

  从历史来看,广东省的转变形式往往象征着未来的改革方向。

  从闭关锁国的清末十三洋行到加入世贸前的改革开放,广东一直作为一个试点在推进改革并解决国内的难题。如果广东省旧改是一次战略试点,其成功经验极有可能向全国推行。

  而事实上,6月19日,国务院常务会议就在部署加快改造城镇老旧小区。

  会议指出,据各地初步摸查,目前全国需改造的城镇老旧小区涉及居民上亿人,存在较大的投资需求;另一方面,推进老旧小区改造还有利于拓展内需促消费,扩大有效投资。

  在房地产投资和基建投资下滑的趋势下,老旧小区改造投资周期短的特点能较快、较好地助力稳投资。

  旧改的钱从哪里来?会议提到,鼓励金融机构和地方积极探索,以可持续方式加大金融对老旧小区改造的支持。

  这轮旧改需要多少钱,会议没有说,但据2001年就在住建部任职的现国务院参事仇保兴3月份发言估算,老旧小区改造每年预计新增投入8000亿元,如改造期为五年,初步估算我国城镇需综合改造的老旧小区投资总额可高达4万亿元!

  这不禁令人想起当年的棚改,央行特别设立了PSL贷款,启动棚改货币化安置,引发2015年-2018年间三四线房地产市场大爆发。

  但不同于棚改的是,一二线城市的旧改,并非大拆大建,“旧改+综合服务”的要求被政府提到了案头。

  如果说三四线城市的棚改主要是满足人们的居住需求,那么一二线城市的旧改则要更大地挖掘土地价值——创造产业、拉动消费、创造就业。

  这就意味着,旧改对房企的综合运营能力,远远超出棚改。

  棚改主要折射出的是民生逻辑,而旧改则是要服从于市场化、产业化的商业逻辑。房企已经从拼资金、拼土地存量转为拼综合运营能力。

  根据中指院最新的研究报告显示:2016—2020年,我国城镇住宅拆迁、改造需求将达到29.33亿平米,占住房总体要求的34.4%。

  随着房地产领域从增量时代逐渐转向存量时代,传统的“高周转”模式也许无法适应时代的发展。

  重点环节不是速度而是运营服务,如何盘活“旧资产”,将是房企的时代任务和发展路线。

  3

  旧城改造是个口子,透进了明媚阳光,却不宽敞。

  转变一定会有阵痛期,旧城改造的难点特点就让房企们头疼不已,前期征地、拆迁、安置、补偿等环节就麻烦重重了。

  而后期的项目运营,合作方的不确定性、项目能否达成预期的不确定性,都必然导致旧改项目开发周期过长、所需资金投入过多的问题。

  这期间则增加了更多的风险,滨江集团、云南城投都在旧改上栽过跟头。

  事情总是有两面性的,尽管旧改运营复杂,但有困难就会有机遇。

  土地是房企的核心,拿好了地,往往项目就成功了70%。

  随着土地供应缩减和价格增长,位于一二线城市城区中心地段的旧改项目,在拿地招拍日益困难的今天,对房企来说诱惑力不小。

  不仅仅是拿地那么简单,除了老旧住宅推倒重建之外,当下,"旧改"在业态上也更加丰富,除住宅项目外,还包含教育资源、医疗资源、养老资源等配套设施,以及更多自持为主的商业、写字楼物业。

  若能有效建立多元化经营布局,不仅仅是获得廉价中心土地资源,还可以在一二级土地市场形成联动,此时营销压力会降低,盈利空间也会放大。

  如今,中国城市旧改已进入4.0时代,其表现是建筑、商业、文化三者共融,需要精雕细琢的工匠精神,对房企而言更具挑战性及想象空间。

  一句话,新时代下对于房企的要求,德智体美劳,一个都不能少。

  这需要房企具有较强的资金实力、资源调配能力、产品研发能力,以及较高的历史文化审美。

  以珠海翠微村为例,其地处珠海繁华腹地,自清代始就有“小澳门”的美誉。

  但随着时间推移,翠微村内配套和基础设施陈旧落后,村内道路拥挤狭小,消防安全隐患问题严重,村民居住生活环境亟待改善。

  翠微村也就成了珠海市中心规模最大的“残破老旧”城中村之一。

  奥园接手翠微村改造,除了修复残破,在老旧方面的改造颇具匠心,光是建筑保护用地面积就达1.6万平方米。

  奥园不仅将原址保留部分古建筑,还将组织专门的古建团队针对如三王庙、韦家大宅等重要的历史建筑进行保护翻新,修旧如旧。包括已经被破坏严重的“七街七里一条巷”,在景观上重新打造,使其恢复曾经的盛景。

  同时,奥园还搭配建造学区建设,商业中心,建设翠微村成为现代化的高品质社区。

  2019年半年报显示,目前奥园在大湾区及其他地区拥有逾30个不同阶段的城市更新项目,规划总建筑面积约1600万平方米,预计货值约人民币2197亿元,占到了总货值4255亿元的一半,将提供额外的销售贡献及增长动力。

  4

  房地产业下半场,资源配置正努力地将有资金有实力的房企赶向下一个战场,炒楼炒地皮是过去时,而旧城改造和运营区域搭建配套设施,是房企的将来时,也是中国城镇化的将来时。

  呈现在我眼前的,是一幅奇景。无边无际的灯海,从山脚下,一直延伸到遥远的地方。分不清哪是市区,哪是商圈,哪是工业区,哪是大江大河。

  但见有些灯光,结成一团,成为一个巨大的灯球;有些灯光,联在一起,像一条狭长的银链;有些灯光,则是若断若续,似明似暗飘荡着,似有无限诗情,无限画意。

  愿旧改顺利,愿国泰民安。


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